相場的価値が異常に低く、収益還元価格が異常に高い。収益還元価格のもとは家賃なので、この場合は、家賃が高過ぎるということだ。逆に、収益還元価格が低くて、相場的価値が高い場合がある。銀行の評価が１億5000万円、収益還元価格１億円。つまり、家賃が異常に安い物件だと、調べてみると管理がダメだったり、老朽化していて、近隣で８万円で貸せるところが、６万円でしか貸せないという状況だったりする。この場合なら、価格のギャップが5000万円もあるのだから、買いだ。イニシャルコストをかけて直せば、近隣相場の家賃がとれるのだ。地方物件でもそうだ。収益価格で見ると、なんだ土地代だけじゃないかというのが結構ある。
[参考サイトのご紹介]
家賃保証・サブリースの日本管理センター
http://www.jpmc.jp/
収益性がなく、稼働率が上がらないのだから、更地に戻した方がいいことになる。この３つで相場は形成されている。土地の価格も、建物の価格も、いろいろな角度から計算して収益を積み重ねている。あまりにもかけ離れていると、ゆがんだ相場ができているということだ。いろいろな不動産の見方があるが、この３つをいつも頭の中で計算すれば、大きく見誤ることはないだろう。そして、家賃不払いリスクをなくす方法としてマンション管理会社が提供するサブリース契約、つまり家賃保証が近頃巷で、評判になっています。